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Immobilienbewertung: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie

Das Interesse der Deutschen an Wohneigentum ist nach wie vor groß, sodass die Immobilien-Preise weiter steigen – insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten. Doch oftmals stimmen die Preisvorstellungen des Verkäufers nicht mit den Marktgegebenheiten überein. Die Folge: Sie verschenken Geld oder bleiben auf Ihrer Immobilie sitzen. Wir sagen Ihnen, was Sie bei der Immobilienbewertung beachten müssen. 

Die 3 Verfahren zur Wertermittlung

Haus, Wohnung oder Grundstück? Abhängig von der Bebauung eines Geländes oder der Nutzung einer Immobilie müssen Sie eines oder mehrere der üblichen drei Verfahren zur Wertermittlung (WertV) anwenden:

1. Vergleichswertverfahren

Immobilienwert
© photobuay | Fotolia

- bei unbebauten Grundstücken oder selbst genutzten Wohnimmobilien wie Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung. Der Wert Ihrer Immobilie wird aus dem durchschnittlichen Kaufpreis ähnlicher Immobilien abgeleitet. Hierzu werden Vergleichsobjekte aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse herangezogen und Ihrer Immobilie gegenübergestellt. Folgende Merkmale der Vergleichsobjekte müssen hinreichend mit denen Ihrer Immobilie übereinstimmen:

  • Größe 
  • Bodenwert
  • Infrastruktur
  • Ausstattung
  • Zustand

 

Beispiel für eine Hausbewertung (Einfamilienhaus):
Merkmale Musterhaus lt. Gutachter­ausschuss Ihr Haus Zu-/Abschläge
Größe 120 m² 120 m² -
Bodenwert 150 €/m² 150 €/m² -
Baujahr 1980 1990 +5 %
Lage mittlere Lage mittlere Lage -
Ausstattung durchschnittlich durchschnittlich -
Zustand baujahrestypisch modernisiert +15 %
Preis pro m² 1.400 € 1.400 € -
Verkehrswert 258.000 € 309.600 € -
 ​​ Achtung
Die Zu- und Abschläge dürfen insgesamt nicht mehr als 35 % von den Durchschnittswerten abweichen. Ein professioneller Immobilienmakler kennt die Durchschnittswerte umliegender Immobilien und hilft Ihnen gerne bei der Immobilien-Wertermittlung.

Die Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens:

Vorteile

  • einfach anzuwenden
  • transparent
  • Verkehrswert entspricht Immobilienwert

Nachteile

  • setzt Vergleichswerte voraus
  • Verkehrswert unterliegt Marktschwankungen

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2. Sachwertverfahren

- bei Mangel an Vergleichsobjekten bzw. Angaben zur ortsüblichen Miete. Boden- und Immobilienwert werden zunächst getrennt voneinander ermittelt. Der Bodenwert entspricht dabei dem Wert eines unbebauten Grundstücks. In die Berechnung des Immobilienwerts fließen nur 

  • die Bauweise, 
  • das Baujahr, 
  • die Außenhaut des Gebäudes,
  • der Zustand und 
  • die Ausstattung ein.

Außerdem müssen Alterswertminderung sowie Zu- und Abschläge für einzelne Bauteile berücksichtigt werden.

Beispiel anhand eines Einfamilienhauses:
Faktoren für Sachwertverfahren Beispielwerte
Bodenrichtwert pro m² 150 €
Grundstücksfläche 600 m²
Bodenwert 90.000 €
Regelherstellungs­kosten pro Flächeneinheit 1.200 €
Bruttogrundfläche (Wohnfl., überdachte Loggia, innenlieg. Garage) 240 m²
Gebäude­herstellungs­kosten 288.000 €
Alterswert­minderung (Summe linearer Abschreibungen) - 35.000 €
Gebäudesachwert 253.000 €
Vorläufiger Sachwert (Summe aus Boden- und Gebäudesachwert) 343.000 €
Marktanpassungs­faktor × 0,9
Sachwert (Verkehrswert) 308.700 €

Die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens:

Vorteile

  • ermittelt den reinen Substanzwert 

Nachteile 

  • ermittelter Preis unrealistisch, da kein aktueller Bezug
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3. Ertragswertverfahren

- bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert Ihrer Immobilie aus den Mieteinnahmen, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert des Grundstücks abgeleitet. Den Ertragswert Ihrer Immobilie berechnen Sie mit folgender Formel:

Rohertrag (Jahresmiete)
- Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstücks
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
× Vervielfältiger (ergibt sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins
= Gebäudeertragswert
Gebäudeertragswert + Bodenwert = Ertragswert (Verkehrswert) 

 

Beispiel anhand eines Einfamilienhauses:
Faktoren für Ertragswert­verfahren Beispielwerte
Bodenrichtwert pro m² 150 €
Grundstücksfläche 600 m²
Bodenwert 90.000 €
Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete) 30.000 €
Bewirtschaftungs­kosten (z. B. Verwaltung und Instandhaltung) - 5.000 €
= Reinertrag des Grundstücks 55.000 €
Bodenwert­verzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins, hier 4 %) - 3.600 €
= Gebäude­reinertrag 51.400 €
Vervielfältiger bei Restnutzungs­dauer von 25 Jahren × 14
= Gebäude­ertragswert 719.600 €​
Vorläufiger Ertragswert (Summe aus Boden- und Gebäudeertrags­wert) 809.600 €
Sonstige wert­beeinflussenden Umstände (z. B. wertmindernde Mängel) - 35.000 €
Ertragswert (Verkehrswert) 774.600 €

Die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens:

Vorteile

  • einfach anzuwenden
  • als Grundlage dienen reale Mietpreise

Nachteile

  • Ertragswert abhängig vom Liegenschaftszins
  • orientiert sich an der Vergangenheit
 Tipp der Redaktion

Die Höhe des Liegenschaftszinses ist abhängig von der Lage des Grundstücks, der Gebäudeart und der Restnutzungsdauer. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bspw. beträgt der Liegenschaftszins zwischen 4 und 4,5 %.

Professionelle Wertermittlung durch einen Gutachter

Fragezeichen

 

Warum?

Oftmals verschätzen sich Immobilienverkäufer, wenn es um den Wert Ihrer Immobilie geht. Die Folge: Sie verschenken Geld oder werden Ihre Immobilie nicht los. Daher ist es ratsam, einen Gutachter zu beauftragen.

Haussuche Icon

 

Wer?

Als Immobiliengutachter kommen vor allem Ingenieure, Architekten oder auch professionelle Makler infrage: Sie kennen sich mit Immobilien-Preisen und ihrer Entwicklung aus und können Ihre Immobilie entsprechend bewerten. 

Geld

 

Wie viel?

Die Kosten für ein Wertgutachten sind abhängig von der Schwierigkeit der Bewertung sowie dem Verkehrswert Ihrer Immobilie – und gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013) individuell zu verhandeln. Damit die Honorarvereinbarung auch wirksam ist, müssen die Mindest- und Höchstsätze eingehalten werden. Diese sind in der Honorartafel (§ 34 Abs. 1 HOAI) festgesetzt.

 ​​ Tipp der Redaktion

Für die Haus-, Wohnungs- und Grundstücksbewertung benötigen Sie viel Erfahrung und eine sehr gute Marktkenntnis. Ein fachkundiger Makler kennt sich mit den aktuellen Preisen aus und kann Ihre Immobilie entsprechend bewerten. Wir unterstützen Sie bei der Suche nach dem passenden Makler. Stellen Sie hier Ihre Anfrage und wir vermitteln Ihnen bis zu drei geprüfte Immobilienmakler aus Ihrer Region – kostenlos und unverbindlich.
1 Sämtliche Anfragen werden sicher per SSL/TLS verschlüsselt. Sie profitieren außerdem vom Wettbewerb unserer Anbieter, die wissen, dass deren jeweiliges Angebot mit bis zu zwei konkurrierenden Angeboten aus unserem Anbieternetzwerk abgegeben wird, sodass im Einzelfall bessere Angebote erzielt werden können. Die durchschnittliche Reaktionszeit auf Anfragen beträgt 2 Stunden bei Anfrageeingang werktags zwischen 8:00 und 16:00, die finale Angebotsvermittlung ist abhängig von der anfrage- und/oder produktspezifischen Komplexität der jeweiligen Anfrage.
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Die Webseite immobilie-richtig-verkaufen.de ist ein Service der Beko Käuferportal GmbH mit Sitz in Berlin. Mit viel Leidenschaft und Ausdauer sind wir von einem kleinen 2-Mann-Betrieb zu einer Firma mit mehr als 300 Mitarbeitern gewachsen, mit mehreren Standorten in Deutschland sowie im europäischen Ausland. Wir finden für unsere Kunden geprüfte und bewertete Fachfirmen & Dienstleister für private und geschäftliche Projekte – sei es der Verkauf einer Immobilie oder der Einbau einer neuen Küche.
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