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Immobilie richtig bewerten – der Verkehrswert

Ob für die Haus-, Grundstücks- oder Wohnungsbewertung: Der Verkehrswert zählt zu den wichtigsten Informationen beim Immobilienverkauf. Denn auf seiner Basis wird der Verkaufspreis festgelegt. Lesen Sie auf Immobilie-richtig-verkaufen.de, woraus sich der Verkehrswert zusammensetzt und wie er berechnet wird.

Was ist der Verkehrswert?

© Eisemhans | Fotolia

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Verkaufspreis, den ein Immobilienverkäufer an einem bestimmten Stichtag voraussichtlich am Markt erzielen wird. Er spiegelt also wider, was ein Marktteilnehmer für die Immobilie oder das Grundstück zahlen würde. Die exakte Definition laut Baugesetzbuch (§ 194) finden Sie hier. Dabei gelten stets die Regeln des Marktes: Hohe Nachfrage und knappes Angebot steigern den Verkehrswert.

  Achtung

Nicht immer entspricht der Verkehrswert auch dem Marktpreis: So kann eine Immobilie, die Sie nur im Bekanntenkreis anbieten, deutlich günstiger sein als ihr Verkehrswert. Andererseits verkauft sich eine begehrte Immobilie zu einem deutlich höheren Preis.

Genutzt wird der Verkehrswert:

  • als Basis für die Ermittlung und Verhandlung des Kauf- bzw. Verkaufspreises einer Immobilie und
  • zur Beleihung einer Immobilie für Finanzierungszwecke (der Kreditgeber bestimmt den maximalen Beleihungswert anhand des Verkehrswertes).

 

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Es existieren drei verschiedene Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Diese kommen je nach Art der Immobilie zum Einsatz:

1. Vergleichswertverfahren

Immobilienart: selbst genutzte Immobilien (inklusive Grundstücke)

Grundlage der Berechnung sind bereits verkaufte Immobilien, die ähnliche Merkmale aufweisen – darunter Zustand, Größe, Ausstattung, Bodenbeschaffenheit und Lage. Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur sowie Einkommens- und Altersverteilung in der Umgebung der Immobilie. Sofern es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte gibt, liefert das Verfahren sehr gute und genaue Ergebnisse unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage.

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2. Sachwertverfahren

Immobilienart: selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen

Das Sachwertverfahren stellt das gebräuchlichste aber auch komplexeste Wertermittlungsverfahren dar. Es orientiert sich an den möglichen Herstellungskosten der Immobilie. Zuerst wird die Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert (Herstellungskosten) ermittelt. Anschließend werden wertmindernde Umstände wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit abgezogen. Vor allem Banken orientieren sich am Sachwert, da er die Substanz der Immobilie widerspiegelt und daher recht verlässlich ist.

3. Ertragswertverfahren

Immobilienart: vermietete Immobilien bzw. Gewerbeimmobilien

Details genau nachrechnen
© ldprod | Fotolia

Der Verkehrs- bzw. Ertragswert stellt die zukünftig dauerhaft erzielbaren Erträge der Immobilie dar. Er ergibt sich aus der Multiplikation des Reinertrages mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Der Reinertrag errechnet sich aus den Gesamtmieteinnahmen eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten (u. a. Betriebs- und Verwaltungskosten). Weitere Faktoren sind der Bodenwert und ein individueller Vervielfältiger gemäß Anlage 21 des Bewertungsgesetzes.

 

Welche Faktoren sind entscheidend für die Berechnung des Verkehrswerts?

Folgende Merkmale einer Immobilie entscheiden darüber, ob sich dessen Wert erhöht oder verringert:

  • Größe
  • Lage
  • Baujahr
  • Bodenwert
  • Ausstattung (z. B. Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage, Keller, Ausbaumöglichkeiten etc.)
  • Gebäudezustand (renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)
  • Preis
  • Energieeffizienz
  • Bevölkerungs-, Alters- und Infrastruktur

 

Beispiel Verkehrswertberechnung

Im Folgenden stellen wir Ihnen ein Rechnungsbeispiel des Verkehrswertes anhand des Vergleichswertverfahrens vor. Berechnet wird der Wert eines Einfamilienhauses im Vergleich zu anderen Einfamilienhäusern mit ähnlichen Merkmalen:

Merkmale Einfamilienhaus ähnliche Häuser Zu- und Abschläge
Größe 130 m² 130 m² -
Lage mittlere Lage mittlere Lage -
Baujahr 1980 1990 -5 %
Bodenwert 150 €/m² 150 €/m² -
Ausstattung durchschnittlich durchschnittlich -
Preis pro m² 1.400 € 1.400 € -
Verkehrswert 247.680 € 309.600 € -20 %

  Achtung

Weichen die Zu- und Abschläge um mehr als 35 % von den Vergleichswerten ab, ist das Verfahren nicht geeignet. Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welches Verfahren besser geeignet ist.
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So bereiten Sie sich für die Immobilienbewertung vor

Für die Haus-, Grundstücks- oder Wohnungsbewertung sind viel Erfahrung und Marktkenntnis notwendig. Sparen Sie also nicht an der falschen Stelle, denn eine Fehlbewertung kann Sie viel Zeit und Geld im Verkaufsprozess kosten. Wenden Sie sich lieber an einen Fachmann.

Gutachter finden

In der Regel berechnet ein Sachverständiger den Wert einer Immobilie. Dies kann ein Architekt, ein Ingenieur oder ein professioneller Immobilienmakler sein. Diese kennen die aktuelle Marktsituation und bringen das nötige Know-how mit, um Ihre Immobilie zu bewerten.

  Achtung

Freie Gutachter sind in der Regel preiswerter. Sachverständige, die öffentlich bestellt, zertifiziert und/oder vereidigt sind, haften hingegen für Schäden, die z. B. infolge einer falschen Bewertung entstanden sind. Bevor Sie sich für einen Gutachter entscheiden, fragen Sie am besten nach seinem Versicherungsschutz.

Der Gutachter untersucht die Immobilie vor Ort, beschafft Dokumente bei verschiedenen Ämtern und stellt fest, welche Eigenschaften werterhöhend oder -mindernd sind. Abschließend verfasst er eine schriftliche Bewertung inklusive einer Begründung seiner Ergebnisse. Bis zur Fertigstellung eines validen Gutachtens sollten Sie vier bis sechs Wochen einplanen.

Dokumente einholen

Folgende Unterlagen sind in der Regel für das Gutachten notwendig:

  • Grundriss, Bauplan
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan und Flurkarte
  • Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan / Wohngeldabrechnung
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Bei Mietobjekten zusätzlich:

  • Mietaufstellung, Mietvertrag
  • Bewirtschaftungskosten

Geld Kosten

Die Kosten für eine professionelle Bewertung orientieren sich an:

  • der Komplexität der Bewertung,
  • der Größe der Immobilie und
  • dem Verkehrswert der Immobilie.

Feste Preise gibt es nicht, sondern müssen individuell verhandelt werden. Eine Orientierung bietet die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Darin legt eine Honorartabelle die Mindest- und Höchstsätze fest. Unterteilt werden diese außerdem nach „Normalstufe“ (klassische Immobilienbewertung) und „Schwierigkeitsstufe“ (komplexe Immobilienbewertung). Bei einem Kauf- bzw. Verkaufswert von 400.000 € liegen die durchschnittlichen Honorarkosten zwischen 1.200 und 2.000 €.

  Achtung

Verrechnet der Gutachter seine Leistungen auf Basis der Schwierigkeitsstufe, so muss dies vorab schriftlich vereinbart worden sein.

Jetzt eigene Immobilie bewerten lassen und verkaufen

Von der Bewertung bis zum Verkauf der eigenen Immobilie liegt meist ein langer Weg: Dokumente einholen, die Immobilie vermarkten, Besichtigungstermine durchführen, potenzielle Käufer einschätzen, Verkaufsverhandlungen führen. Mit einem Immobilienmakler erhalten Sie diese Leistungen aus einer Hand und profitieren gleichzeitig von seinen einschlägigen Erfahrungen.

Bei der Suche nach dem passenden Makler unterstützt Sie Immobilie-richtig-verkaufen.de. So einfach geht’s: Füllen Sie unser Anfrageformular aus und beschreiben Sie Ihre Immobilie. Anschließend vermitteln wir Ihnen kostenlos und unverbindlich bis zu drei geprüfte Immobilienmakler aus Ihrer Region, die Ihnen ein individuelles Angebot erstellen. Die Angebote können Sie anschließend vergleichen und sich für das beste entscheiden.

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Über uns
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Die Webseite immobilie-richtig-verkaufen.de ist ein Service der Beko Käuferportal GmbH mit Sitz in Berlin. Mit viel Leidenschaft und Ausdauer sind wir von einem kleinen 2-Mann-Betrieb zu einer Firma mit mehr als 300 Mitarbeitern gewachsen, mit mehreren Standorten in Deutschland sowie im europäischen Ausland. Wir finden für unsere Kunden geprüfte und bewertete Fachfirmen & Dienstleister für private und geschäftliche Projekte – sei es der Verkauf einer Immobilie oder der Einbau einer neuen Küche.
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