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6 Schritte zum Immobilienverkauf ohne Makler

Sie verkaufen Ihr Haus oder Ihre Wohnung lieber ohne Makler? Dann finden Sie hier auf immobilie-richtig-verkaufen.de die wichtigsten Tipps für den Privatverkauf – von der Wertermittlung bis zum Aufsetzen des Kaufvertrages. Erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie sich auf den Verkauf richtig vorbereiten.

So geht es auch ohne Makler

Bei einer Maklerprovision in Höhe von drei bis sieben Prozent des Kaufpreises ist vielen Immobilieneigentümern die Beauftragung eines Maklers zu teuer. Wie aber geht man am besten vor, wenn man die Immobilie auf eigene Faust verkauft? Wer Immobilien ohne Makler veräußern möchte, sollte sich darüber klar sein, dass es sich hierbei um ein sehr verantwortungsvolles Vorhaben handelt: Viele Informationen, Marktkenntnisse, Vermarktungs-Know-how und auch Verkaufsgeschick sind hierfür notwendig. Erfahren Sie daher im Folgenden, wie Sie klassische Fehler vermeiden und in sechs Schritten Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen.

1. Marktanalyse und Objektbewertung

Wie viel ist Ihre Immobilie wert und zu welchem Preis lässt sie sich verkaufen? Um dies herauszufinden, sollten Sie den regional üblichen Marktpreis herausfinden und Ihr Objekt mit ähnlichen Verkaufsobjekten vergleichen. Den genauen Wert Ihrer Immobilie können Sie anhand folgender Faktoren bemessen:

  • Zustand der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Größe von Immobilie und/oder Grundstück
  • Bodenrichtwerte
  • Gebäudewert
  • Bauausführung
  • Baustil und 
  • Umgebung

Je nach Immobilie gibt es unterschiedliche Verfahren, wie Sie ihren Wert berechnen, darunter das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Nähere Informationen zur Immobilienbewertung finden Sie in diesem Artikel

 ​​ Tipp der Redaktion

Beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Objektbewertung oder ziehen Sie den Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde heran: Damit profitieren Sie nicht nur von einer objektiven Beurteilung, sondern haben auch vor Ihren Kaufinteressenten einen handfesten Beleg für den Wert Ihrer Immobilie.

2. Objekt vorbereiten

Betrachten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung kritisch und möglichst objektiv: Muss etwas repariert oder erneuert werden? Sollten eventuell die Wände neu gestrichen werden? Derartige kleine Ausbesserungen werten nicht nur die Immobilie auf und lassen sie auf Fotos schöner aussehen: Sie können dafür auch einen höheren Verkaufspreis erzielen. 

Befreien Sie außerdem die Räumlichkeiten und gegebenenfalls Garage und Kellerräume von Sperrmüll. Nutzen Sie die Gelegenheit und entrümpeln Sie großzügig – so schaffen Sie offene, helle Räume und damit auch Platz für Gestaltungsideen. Mehr zum Thema Home Staging lesen Sie hier.

© Iriana Shiyan | Fotolia
 ​​ Achtung
Verwechseln Sie „kleine Ausbesserungen“ nicht mit dem Verbergen von Mängeln! Werden diese vom Käufer oder einem Gutachter entdeckt, ist dies ein legitimer Grund für einen Rücktritt vom Kaufvertrag.

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3. Dokumente einholen

Bevor Sie mit dem Verkauf beginnen, sollten Sie alle notwendigen Unterlagen bereits vorliegen haben. Ist dies nicht der Fall, könnten Sie bei Ihren Kaufinteressenten unglaubwürdig oder gar betrügerisch erscheinen. 

 ​​ Tipp der Redaktion
Planen Sie genügend Zeit für Behördengänge und für die Erstellung von Kostenaufstellungen ein – dies kann bis zu mehrere Wochen dauern. Falls Sie sich den zeitlichen Aufwand nicht zutrauen, beauftragen Sie lieber einen Fachmann.

Zu den wichtigsten Unterlagen für einen Immobilienverkauf zählen: 

© lenetsnikolai | Fotolia
  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Grundrisszeichnungen
  • Wohnflächenberechnung
  • Lageplan
  • Baugenehmigungsurkunde
  • Baupläne
  • Energieausweis (mehr dazu lesen Sie hier)
  • Wertgutachten
  • Grundsteuerbescheid
  • Auszug aus Bau- und Altlastenverzeichnis
  • Nachweis der Wohn- und Nutzungsrechte
  • Bescheinigung der Erschließungskosten
  • Betriebs- und Nebenkostenaufstellung der letzten Jahre

 

Falls Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, benötigen Sie zusätzliche Dokumente wie die Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung sowie die letzten Wohngeldabrechnungen.

4. Immobilie bewerben

Sobald Ihnen alle Unterlagen vorliegen und Sie den Wert Ihrer Immobilie ermittelt haben, geht es an die Vermarktung. Hier gilt die Regel: Besser in kurzer Zeit (also innerhalb von drei bis 6 Monaten) intensiv bewerben, als immer wieder ein paar Anzeigen schalten und abwarten. Denn Immobilien, die länger zum Verkauf stehen, erscheinen als schlecht vermittelbar.

Wer seine Wohnung oder sein Haus ohne Makler verkaufen möchte, nutzt dafür am besten folgende Marketingmöglichkeiten:

Onlineanzeige

Online-Anzeigen: 

Die meisten Kaufinteressenten suchen heutzutage Angebote über das Internet. So bieten diverse kostenpflichtige Immobilien-Portale die Möglichkeit, eine Verkaufsanzeige zu erstellen, Fotos hochzuladen und diese für einen festgelegten Zeitraum zu veröffentlichen. 

Newspaper

Zeitungsanzeigen: 

Auch die klassische Anzeigenform ist weiterhin beliebt und vor allem in regionalen und lokalen Zeitungen sinnvoll. Achten Sie hier auf eine präzise Überschrift, die zum Weiterlesen anregt.

Exposé

Exposé: 

Diese Zusammenstellung von Informationen und Fotos ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie und  damit eine der wichtigsten Vermarktungsmaßnahmen. Je aussagefähiger und ansprechender das Exposé gestaltet ist, desto größer ist die Chance, den richtigen Käufer zu finden. Mehr über die richtige Gestaltung eines Exposés lesen Sie hier.

Verkaufsschild

Verkaufsschild: 

Ein großes Verkaufsschild am Fenster oder im Vorgarten fällt vor allem in der Nachbarschaft auf – und kann dank Mund-zu-Mund-Propaganda Kaufinteressenten in der direkten Umgebung anlocken.

Kommunikation

Weitererzählen: 

Reden Sie in Ihrem Bekannten- und Verwandtenkreis über Ihr Verkaufsvorhaben. So können Sie ohne finanziellen Aufwand noch mehr Menschen im unmittelbaren Umfeld erreichen.

 ​​ Tipp der Redaktion
Exposé
© mbc2011 | Fotolia
Achten Sie besonders auf eine ansprechende Darstellung Ihrer Immobilie, das heißt: schöne, hochwertige Fotos, am besten vom Profi-Fotografen. Er rückt Ihre Immobilie ins richtige Licht, sodass sich diese von ihrer besten Seite zeigen kann.
Benutzen Sie hingegen schlechte Fotos mit ungünstigen Lichtverhältnissen, werden Kaufinteressenten davon ausgehen, dass Sie den Verkauf nicht ernst meinen – oder Ihre Immobilie deutlich minderwertiger einschätzen als sie ist.
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5. Besichtigungen organisieren

Einige Kaufinteressenten sind bereits in die engere Wahl gekommen? Dann stehen die ersten Besichtigungstermine an. Eine nicht zu unterschätzende Aufgabe, denn:

  • Sie müssen einen geeigneten Termin finden. Legen Sie dafür am besten vorab verbindliche, für Sie passende Besichtigungszeiten fest.
  • Sie sollten für Kaufinteressenten stets erreichbar sein. Wenn ständig nur Ihre Mailbox antwortet, fühlen sich diese mitunter nicht ernst genommen und verlieren ihr Kaufinteresse.
  • Ihre Immobilie muss in einem einwandfreien Zustand sein, das heißt: alle Zimmer vor der Besichtigung aufräumen, putzen und gut durchlüften, für eine angenehme Atmosphäre sorgen (z.B. mit Blumen und angenehmer Beleuchtung) sowie Getränke zur Verfügung stellen.
  • Sie sollten gut vorbereitet sein und alle Fragen zur Immobilie problemlos beantworten können.
 ​​ Tipp der Redaktion
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Die meisten berufstätigen Menschen haben zu wenig Zeit, um ausführliche Besichtigungen durchzuführen und ständig erreichbar zu sein. Das kann sich schnell negativ auf das Interesse der potenziellen Käufer auswirken. Hinzu kommt, dass viele Kaufinteressenten Ihre Bedenken oder Zweifel nicht dem Verkäufer direkt mitteilen wollen. Aus diesen Gründen lohnt sich oft die Beauftragung eines Fachmannes, der sich die Zeit für Vorbereitungen und Durchführung der Besichtigungen sowie für die Auswahl, Bonitätsprüfung und Betreuung der potenziellen Käufer nimmt.

6. Verhandlungen führen und Kauf abschließen

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Auch für die Verkaufsverhandlung gilt: Gute Vorbereitung ist das A und O. Legen Sie vorab einen Mindestverkaufspreis fest und definieren Sie Ihren Verhandlungsspielraum. Wappnen Sie sich außerdem mit Argumenten gegen mögliche Kritikpunkte des Käufers. Zu den kritischen Verhandlungsthemen zählen in der Regel der Kaufpreis, der Übergabezeitpunkt sowie die Zahlungsfrist. 

Bedenken Sie auch, dass Sie ohne Makler selbst für die Prüfung des Kauf- und Notarvertrags verantwortlich sind. Der Notar ist lediglich dazu da, den Willen seiner Klienten zu beurkunden. Abmachungen zwischen den Vertragsparteien, die nicht im Notarvertrag festgehalten werden, können später vor Gericht enden.

Soll ich ohne Makler verkaufen?

Auch wenn die Kosten für einen Makler hoch erscheinen, sollten Verkäufer das Pro und Contra von Makler- und Privatverkauf sorgfältig abwägen. Wir haben für Sie eine Übersicht zusammengestellt, die Ihnen die jeweiligen Vorteile aufzeigt:

Vorteile

ohne Immobilien­makler

mit Immobilien­makler

Kostenersparnis durch wegfallende Maklerprovision (mitunter auch für Käufer vorteilhaft)

 

 

Zeit- und Aufwandsersparnis

 

 

Eigen­verantwortliches Handeln

 

 

Persönliche Herausforderung

 

 

Kennenlernen vieler Menschen

 

 

Persönliche Beratung durch einen Fachmann in jeder Angelegenheit

 

 

Professionelle Vermarktung der Immobilie

 

 

Professionelle Betreuung der Kaufinteressenten

 

 

Chance auf hohen Verkaufserlös

 

 

Erreichen einer größeren Zielgruppe (die selbst über einen Makler sucht)

 

 

Zuverlässige Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten

 

 

 ​​ Tipp der Redaktion
Sie sind sich noch nicht sicher, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen möchten? Auf immobilie-richtig-verkaufen.de erhalten Sie kostenlos und unverbindlich maßgeschneiderte Angebote von geprüften Maklern aus Ihrer Region. Beschreiben Sie einfach Ihre Immobilie in unserem Online-Fragebogen. Anschließend erhalten Sie passende Angebote, die Sie direkt vergleichen können. Ist etwas Passendes dabei, können Sie den Makler gleich beauftragen.
* Sie profitieren vom Wettbewerb unserer Anbieter, die wissen, dass deren jeweiliges Angebot mit bis zu zwei konkurrierenden Angeboten aus unserem Anbieternetzwerk abgegeben wird, sodass im Einzelfall bessere Angebote erzielt werden können. Die durchschnittliche Reaktionszeit auf Anfragen beträgt 2 Stunden bei Anfrageeingang werktags zwischen 8:00 und 16:00, die finale Angebotsvermittlung ist abhängig von der anfrage- und/oder produktspezifischen Komplexität der jeweiligen Anfrage.
Über uns
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Die Webseite immobilie-richtig-verkaufen.de ist ein Service der Beko Käuferportal GmbH mit Sitz in Berlin. Mit viel Leidenschaft und Ausdauer sind wir von einem kleinen 2-Mann-Betrieb zu einer Firma mit mehr als 300 Mitarbeitern gewachsen, mit mehreren Standorten in Deutschland sowie im europäischen Ausland. Wir finden für unsere Kunden geprüfte und bewertete Fachfirmen & Dienstleister für private und geschäftliche Projekte – sei es der Verkauf einer Immobilie oder der Einbau einer neuen Küche.
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“Wow, im Vergleich zu meinen vorherigen Kontakten ein Musterbeispiel an Zuverlässigkeit. Die Telefonate erfolgen immer zur abgesprochenen Zeit, die avisierten Unterlagen sind fristgerecht, aussagekräftig und detailliert. Freundliche, kompetente Beratung ohne Druckaufbau und mit viel Sachverstand. Eine Besichtigung wird erst noch stattfinden.” Frau Steffie S. aus Nürnberg
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Freundlich und kompetent
“Der empfohlene Makler ist freundlich und kompetent. Das Unternehmen verfügt spürbar über lange Erfahrung und ist sehr erfolgreich. Ich würde mit Hilfe des Unternehmens sowohl Kaufen und Verkaufen als auch die Vermietung vornehmen.” Herr Paul B. aus Göttingen
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Sehr zufrieden
“Hat sehr schnell reagiert. Hat Wohnung besichtigt und Preisvorschläge gemacht. Will alle erforderlichen Verhandlungen mit Notar und Hausverwaltung in Berlin für mich führen. Bin sehr zufrieden.” Herr Klaus R. aus Berlin
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