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Immobilie verkaufen: In 5 Schritten zum Erfolg

Sie haben eine Immobilie zu verkaufen? Der Immobilienverkauf erfordert neben ausreichender Marktkenntnis vor allem auch Geduld und Zeit. Wir sagen Ihnen, was Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie beachten müssen und welche Unterlagen Sie benötigen.

1. Vorbereitung und Planung

AkteDie Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind vielfältig. Das Ziel ist aber immer dasselbe: das Grundstück, die Eigentumswohnung oder das Haus zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Damit Sie dieses Ziel erreichen, bedarf es einer sorgfältigen Vorbereitung und Planung. Sammeln Sie also zunächst die für den Immobilienverkauf nötigen Unterlagen zusammen. Dazu zählen:

  • Grundbuch- und Flurkartenauszug,
  • Baubeschreibungen und -zeichnungen,
  • Grundrisse,
  • Gebäudeversicherungspolice,
  • Energieausweis (mehr dazu hier),
  • Grundsteuerbescheid,
  • Nachweise über Instandhaltung und Modernisierung,
  • Verkehrswertgutachten,
  • letzte Heiz-/Warmwasser-Kostenabrechnung und
  • aktuelle Restschulden bei Banken und Bausparkassen.
 ​​ Tipp der Redaktion

Sofern Ihre Immobilie mit einem Kredit belastet ist, können Sie diesen vorzeitig ablösen oder auf den Käufer übertragen. Für die vorzeitige Kreditablösung darf die Bank gemäß § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe der Entschädigung ist gesetzlich nicht geregelt. Daher sollten Sie einen Kredit-Experten zurate ziehen und die von der Bank errechnete Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen. Mehr zum Thema finden Sie auf dieser Seite.

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, halten Sie zusätzlich folgende Unterlagen und Informationen bereit:

  • Name und Anschrift des Verwalters
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Höhe der anteiligen Instandhaltungsrücklage
  • Jahreswirtschaftspläne
  • Wohngeldabrechnungen
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage

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Haben Sie alle Verkaufsunterlagen zusammen, geht es an die Vorbereitung Ihrer Immobilie. Richten Sie diese für mögliche Besichtigungen so her, als ob Sie Besuch erwarten. Finden Sie dabei Mängel, wie z. B. Feuchtigkeitsschäden oder klemmende Türen, lassen Sie diese umgehend von einem Fachmann beseitigen. Bewahren Sie die Rechnung auf, denn sie dient als Nachweis. Verschweigen Sie einen Mangel, machen Sie sich haftbar. Der Käufer hat nämlich das Recht auf Nacherfüllung, Schadenersatz oder Preisminderung. Im schlechtesten Fall kann er sogar vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 437 BGB). Versteckten Mängeln beugen Sie vor, indem Sie einen Sachverständigen beauftragen. 

2. Verkehrswert und Preisfindung

Immobilienwert Egal, ob Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen – die wohl größte Herausforderung beim Immobilienverkauf ist die Preisfindung. Denn der Wert einer Immobilie hängt nicht nur von der aktuellen Marktsituation ab, sondern auch von vielen anderen Faktoren, wie z. B.

  • Lage,
  • Größe,
  • Zuschnitt,
  • Baujahr und
  • energetischer Stand.

Abhängig von der Bebauung eines Geländes oder der Nutzung einer Immobilie müssen Sie eines oder mehrere der üblichen 3 Verfahren zur Wertermittlung anwenden:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Kennen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie, gilt es, den tatsächlichen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn wie viel Geld Sie schlussendlich für Ihre Immobilie erhalten, bestimmen Angebot und Nachfrage: So werden Sie bspw. in Zeiten hoher Nachfrage und niedriger Zinsen einen höheren Verkaufspreis erzielen. Eine gute Orientierungshilfe bei der Preisfindung bieten

Gut zu wissen: Möchten Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen, geben Ihnen die Bodenrichtwerte der zuständigen Gemeinde Aufschluss. Die aktuellen Richtwerte erhalten Sie in der Regel kostenlos über den örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

 ​​ Tipp der Redaktion
Oftmals schätzen Immobilienbesitzer den Wert Ihrer Immobilie falsch ein. Die Folge: Sie verschenken Geld oder werden ihre Immobilie nicht los. Daher empfiehlt es sich, einen Gutachter zu beauftragen, z. B. ein Bauingenieur oder ein professioneller Immobilienmakler. 

3. Vermarktung und Angebot

Immobilienverkauf online IconNeben dem Preis ist auch die richtige Vermarktung entscheidend für den Verkaufserfolg Ihrer Immobilie. Egal, ob Sie Ihre Immobilie auf einem Online-Portal oder in der Zeitung inserieren – wichtig ist ein detailliertes Exposé. Folgende Informationen sollten Sie unbedingt darin aufnehmen: 

  • Lage und nähere Umgebung
  • Baujahr und Bauweise
  • Wohn-/Nutzfläche
  • Hochwertige Fotos, Zeichnungen und Grundriss
  • Relevante Ausstattungsmerkmale wie Einbauküche oder Solaranlage
  • Nebenräume wie Keller
  • Parkmöglichkeiten
  • Höhe der Betriebskosten
  • Energieausweis

Wecken Sie Neugierde und weisen Sie gegebenenfalls auf weitere Möglichkeiten der Gestaltung oder Individualisierung hin. Beispiel: „Das Haus hat zwar keinen Keller. Dafür gibt es einen Hauswirtschaftsraum, der ausreichend Platz für Haustechnik, Waschmaschine und Fahrräder bietet.“

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Haben sich Kaufinteressenten bei Ihnen gemeldet und einen Besichtigungstermin vereinbart, richten Sie Ihre Immobilie her und halten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit, damit Sie Fragen schnell beantworten können.

 ​​ Achtung
Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, müssen Sie bei der Vermarktung einige Besonderheiten berücksichtigen: So werden Gewerbeimmobilien je nach Art der Nutzung einem bestimmten Teilmarkt zugeordnet. Um eine zielgerichtete Vermarktungsstrategie zu entwickeln, müssen Sie diesen Teilmarkt zunächst genau analysieren (hier mehr erfahren).

4. Notar und Kaufvertrag

VertragsunterzeichnungIst ein passender Käufer gefunden, müssen Sie einen Termin beim Notar vereinbaren – denn nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag ist auch rechtskräftig (§ 311 b BGB). Außerdem sorgt der Notar für einen reibungslosen Kaufprozess, indem er

  • sich um alle rechtlichen Belange kümmert,
  • Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantwortet, 
  • den Kaufvertrag formuliert,
  • einen sicheren Leistungsaustausch garantiert,
  • die Kaufurkunde ausstellt.

Vor der Beurkundung formuliert der Notar den Kaufvertragsentwurf. Lesen Sie diesen sorgfältig durch und prüfen Sie, ob die folgenden Punkte enthalten sind:

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • Bezeichnung des Kaufgegenstandes
  • Aktueller Grundbuchinhalt
  • behördliche Genehmigungen und Bescheide
  • Höhe des Kaufpreises
  • Zahlungs- und Übergabetermine
  • Kaufvertragsabwicklung
  • Verzugszinsenregelung
  • Gewährleistungsansprüche
 ​​ Tipp der Redaktion
Vergleichen Sie den Kaufvertragsentwurf mit Musterformularen zu notariellen Kaufverträgen. Im Zweifelsfall sollten Sie einen fachkundigen Makler hinzuziehen: Er hat die nötige Erfahrung und kennt sich mit Vertragsentwürfen aus. Wir unterstützen Sie bei der Suche nach einem passenden Makler. Stellen Sie hier Ihre Anfrage und wir vermitteln Ihnen geprüfte Immobilienmakler – kostenlos und unverbindlich.

5. Besitzübergabe und Eigentumsübertragung

VertragDie Besitzübergabe der Immobilie erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung und innerhalb einer festgesetzten Frist. Ab diesem Zeitpunkt gehen Nutzen, Lasten und Gefahr sowie die Pflicht für Steuern und öffentliche Abgaben an den Käufer über. Handelt es sich bei dem Verkaufsobjekt um eine vermietete Immobilie, bleiben die aktuellen Mietverhältnisse weiterhin bestehen. Erst ab Eigentumsübergang kann der Käufer die Miete erhöhen oder Mietern wegen Eigenbedarf kündigen. Zum Eigentümer wird der Käufer allerdings erst, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Das kann Wochen oder gar Monate dauern.

Egal, ob Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen – der Verkauf einer Immobilie ist sehr umfangreich und erfordert neben Fachkenntnissen auch viel Zeit und Geduld. Damit Sie Ihre Immobilie erfolgreich und zum bestmöglichen Preis veräußern, sollten Sie einen professionellen Makler beauftragen. Wir unterstützen Sie kostenlos und unverbindlich bei der Maklersuche: Einfach Fragebogen ausfüllen und bis zu drei Angebote von zertifizierten Immobilienmaklern erhalten.

1 Sämtliche Anfragen werden sicher per SSL/TLS verschlüsselt. Sie profitieren außerdem vom Wettbewerb unserer Anbieter, die wissen, dass deren jeweiliges Angebot mit bis zu zwei konkurrierenden Angeboten aus unserem Anbieternetzwerk abgegeben wird, sodass im Einzelfall bessere Angebote erzielt werden können. Die durchschnittliche Reaktionszeit auf Anfragen beträgt 2 Stunden bei Anfrageeingang werktags zwischen 8:00 und 16:00, die finale Angebotsvermittlung ist abhängig von der anfrage- und/oder produktspezifischen Komplexität der jeweiligen Anfrage.
2 Sämtliche Anfragen werden sicher per SSL/TLS verschlüsselt. Die durchschnittliche Reaktionszeit auf Anfragen beträgt 2 Stunden bei Anfrageeingang werktags zwischen 8:00 und 16:00, die finale Angebotsvermittlung ist abhängig von der anfrage- und/oder produktspezifischen Komplexität der jeweiligen Anfrage.
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Die Webseite immobilie-richtig-verkaufen.de ist ein Service der Beko Käuferportal GmbH mit Sitz in Berlin. Mit viel Leidenschaft und Ausdauer sind wir von einem kleinen 2-Mann-Betrieb zu einer Firma mit mehr als 300 Mitarbeitern gewachsen, mit mehreren Standorten in Deutschland sowie im europäischen Ausland. Wir finden für unsere Kunden geprüfte und bewertete Fachfirmen & Dienstleister für private und geschäftliche Projekte – sei es der Verkauf einer Immobilie oder der Einbau einer neuen Küche.
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