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Immobilienverkauf und Steuer: Das müssen Sie wissen!

Ob Haus, Wohnung oder Grundstück – beim Verkauf einer Immobilie müssen Sie neben rechtlichen und finanziellen auch steuerliche Fragen klären. Wir sagen Ihnen, wann beim Hausverkauf Steuern anfallen, welche weiteren Kosten Sie berücksichtigen müssen und wie Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie Steuern sparen können.

Haus verkaufen: Wann ist eine Steuer fällig? 

Der mögliche Veräußerungsgewinn einer Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei, wenn

  • zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen,
  • die Immobilie ausschließlich selbst oder
  • im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Steuern beim Immobilienverkauf
© Marco2811 | Fotolia

Gut zu wissen: Unter eigenen Wohnzwecken versteht der Gesetzgeber, dass die Immobilie von Ihnen oder Ihren Kindern bewohnt wird. Ihre Kinder müssen allerdings mietfrei in der Immobilie leben und noch Anspruch auf Kindergeld haben. 

Haben Sie die Immobilie hingegen vermietet, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Sofern Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb dieser 10-Jahres-Frist kaufen und verkaufen und dabei einen Veräußerungsgewinn erzielen, wird eine Spekulationssteuer fällig (§ 23 EStG). Wie viel Steuern Sie zahlen müssen, hängt dabei von der Höhe des Wertzuwachses und Ihrem Einkommenssteuersatz ab.

Beispiel anhand einer vermieteten Immobilie:
Kostenauf­stellung Kosten
Verkaufspreis der Immobilie 300.000 €

Verkaufs­nebenkosten (z. B. Malerarbeiten, Makler)

10.000 €

Anschaffungs­kosten

250.000 €
Abschreibungs­kosten 15.000 €
= steuerlicher Veräußerungs­gewinn 25.000 €

Persönlicher Steuersatz

33 %
Anfallende Spekulations­steuer 8.250 € 

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Die Drei-Objekte-Grenze

Wenn Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren kaufen oder bauen und anschließend verkaufen, geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Die Folge: Ihre Veräußerungsgewinne werden als Einkünfte aus Gewerbebetrieb eingestuft. Damit unterliegen diese sowohl der Einkommens- als auch der Gewerbesteuer (§ 15 EStG).

Aber nicht nur der Bau oder Weiterverkauf zählt dazu. Auch diese Tätigkeiten stuft das Finanzamt als gewerblichen Grundstückshandel ein:

  1. Sie modernisieren eine Immobilie in erheblichem Maße, sodass ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist, und verkaufen innerhalb von fünf Jahren. 
  2. Sie sanieren und verkaufen eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren. 
 Gut zu wissen!
Bei Verheirateten darf jeder Ehegatte bis zu drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußern, ohne dass dafür Gewerbesteuer anfällt. Falls Sie also mehr als drei Immobilien besitzen, die Sie verkaufen wollen, nutzen Sie diese legale Möglichkeit, die Gewerbesteuer zu vermeiden.

Aber Achtung! Selbst wenn Sie die Drei-Objekte-Grenze nicht überschreiten, gilt der Verkauf eines Objektes vor dem Gesetz als Grundstückshandel, falls

  • das erworbene Grundstück bereits vor seiner Bebauung verkauft wurde.
  • die Errichtung der Immobilie auf Rechnung oder nach Wünschen des Käufers erfolgt.
  • die Immobilie nachweislich mit einer Veräußerungsabsicht erworben wurde.
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Diese Kosten müssen Sie außerdem berücksichtigen

Neben den Steuern fallen beim Immobilienverkauf natürlich weitere Kosten an, darunter:

Immobilienrecht Icon

 

Notarkosten:

Der Notar erhält für seine Tätigkeit gesetzlich vorgeschriebene Gebühren (§ 17 Bundesnotarordnung). Diese betragen zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind alle Gebühren rund um die Verkaufsabwicklung und den Kaufvertrag.

Immobilienberatung Icon

 

Maklergebühren:

Gemäß § 652 BGB hat ein Makler Anspruch auf eine Provision. Die Höhe der Provision kann frei vereinbart werden. Je nach Bundesland sind zwischen 4 und 7 Prozent des Kaufpreises üblich. 

Suche Icon

 

Wertgutachten:

Viele Immobilienbesitzer verschätzen sich, wenn es um den Wert ihrer Immobilie geht. Daher ist es ratsam, einen Gutachter zu beauftragen. Das kann ein Bauingenieur oder auch ein professioneller Immobilienmakler sein. Die Kosten für ein Gutachten sind abhängig vom Verkehrswert Ihrer Immobilie und gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013) individuell zu vereinbaren.

Energieausweis

 

Energieausweis:

Hat Ihr Haus keinen Energieausweis, droht Ihnen beim Verkauf ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Ein Energieausweis kostet lediglich zwischen 300 und 500 Euro. Zur Ausstellung berechtigt sind z. B. Architekten und Elektrotechniker.

Immobilienverkauf online Icon

Werbungskosten:

Auch für die Vermarktung Ihrer Immobilie fallen Kosten an. Für eine private Verkaufsanzeige in einem Online-Portal bspw. müssen Sie je nach Laufzeit zwischen 50 und 130 Euro einplanen.

 ​​ Tipp der Redaktion
Bevor Sie Ihre Immobilie veräußern, sollten Sie sich genau über die steuerlichen Regelungen des Verkaufs informieren. Mit einer klugen Planung lassen sich beim Hausverkauf Steuern sparen. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, einen Steuerexperten hinzuzuziehen, der Sie beraten kann. Passende Immobilienmakler finden wir für Sie: Einfach​ Fragebogen ausfüllen und bis zu drei Angebote von zertifizierten Immobilienmaklern erhalten – kostenlos und unverbindlich.
* Sie profitieren vom Wettbewerb unserer Anbieter, die wissen, dass deren jeweiliges Angebot mit bis zu zwei konkurrierenden Angeboten aus unserem Anbieternetzwerk abgegeben wird, sodass im Einzelfall bessere Angebote erzielt werden können. Die durchschnittliche Reaktionszeit auf Anfragen beträgt 2 Stunden bei Anfrageeingang werktags zwischen 8:00 und 16:00, die finale Angebotsvermittlung ist abhängig von der anfrage- und/oder produktspezifischen Komplexität der jeweiligen Anfrage.
Über uns
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Die Webseite immobilie-richtig-verkaufen.de ist ein Service der Beko Käuferportal GmbH mit Sitz in Berlin. Mit viel Leidenschaft und Ausdauer sind wir von einem kleinen 2-Mann-Betrieb zu einer Firma mit mehr als 300 Mitarbeitern gewachsen, mit mehreren Standorten in Deutschland sowie im europäischen Ausland. Wir finden für unsere Kunden geprüfte und bewertete Fachfirmen & Dienstleister für private und geschäftliche Projekte – sei es der Verkauf einer Immobilie oder der Einbau einer neuen Küche.
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