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Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf

Zahlen Sie den Kredit für das eigene Haus oder die eigene Wohnung vorzeitig zurück, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank leisten. Erfahren Sie hier auf immobilie-richtig-verkaufen.de, wie diese berechnet wird, wie hoch sie ausfällt und wie Sie die Zahlung umgehen können.

Worum geht es bei der Vorfälligkeitsentschädigung? 

Die Vorfälligkeitsentschädigung betrifft Personen, die z. B. für den Bau, Kauf oder Erhalt ihres Heims einen Kredit bei einer Bank aufgenommen haben und diesen vor dem Ende der Laufzeit tilgen möchten. Für das frühzeitige Zurückzahlen des Kredits gibt es verschiedene Gründe, z. B. eine Gehaltserhöhung oder Beförderung. In anderen Fällen muss der Kredit aufgrund privater Schicksalsschläge (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit etc.) außerplanmäßig gekündigt werden.

In beiden Fällen muss der Kreditnehmer Schadensersatz für die vorzeitige Darlehenstilgung an seine Bank zahlen – die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll folgende finanzielle Schäden der Bank ausgleichen:

  • den Ausfall der Zinseinnahmen für die Restlaufzeit des Kredits (Margenschaden) 
  • die schlechteren Anlagebedingungen für das vorzeitig zurückerhaltene Darlehen (Refinanzierungsschaden).
© Igor Stevanovic | Fotolia

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung und wann fällt sie an?

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, sobald der Kreditnehmer sein Darlehen vollständig abbezahlt hat. Der Darlehensvertrag gilt wiederum erst dann als beendet, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung komplett beglichen wurde. 

Die Höhe der Entschädigung ist u. a. von folgenden Faktoren abhängig:

  • Höhe des Restdarlehens
  • Dauer der Darlehens
  • Effektivzinssatz
  • Vertraglich vereinbarte Sondertilgung
  • Stichtag für die Berechnung
  • Ersparte Abschläge für die Risikovorsorge der Bank
  • Ersparte Verwaltungskosten der Bank

Bei einem Restdarlehen von z. B. 200.000 Euro handelt es sich bei der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht selten um eine fünfstellige Summe.

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Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich festgelegt, demnach gibt es zwei Rechenmethoden:

  1. Die Aktiv-Passiv-Methode: Sie wird angewendet, wenn die Bank das vorzeitig gezahlte Darlehen am Kapitalmarkt (Pfandbriefe, Wertpapiere) anlegt. Dafür wird die Differenz zwischen der Darlehensrendite, welche die Bank bei Fortlaufen des Darlehensvertrages erhalten hätte, und der Rendite, die bei einer gleich lang laufenden Wiederanlage entstehen würde, berechnet. 
  2. Die Aktiv-Aktiv-Methode: In diesem Fall geht die Bank davon aus, den zurückerstatteten Betrag sofort an einen anderen Kreditnehmer auszuzahlen. Auch hier berechnet die Bank die Differenz zwischen den Zinseinnahmen des ursprünglichen Kredits und dem theoretisch erwirtschafteten Gewinn der Kreditneuvergabe.

Bei beiden Rechenmethoden werden zusätzlich das entfallene Risiko aus dem abgelösten Darlehen (Risikoprämie) sowie die ersparten Verwaltungskosten vom errechneten Betrag abgezogen. Mehr Informationen zu den beiden Berechnungswegen finden Sie auf dieser Seite.

 ​​ Achtung
Nicht in jedem Fall und zu jedem Zeitpunkt ist es von Vorteil, das Darlehen frühzeitig abzubezahlen. Ziehen Sie Ihren Bankberater, die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt zurate, der Ihnen bei der Berechnung behilflich ist. 

Auch ein Online-Rechner bietet relativ zuverlässige Ergebnisse. Mit ihm können Sie verschiedene Szenarien der Darlehensablösung aufstellen, z. B. wenn Sie Ihre Gehaltserhöhung für die frühzeitige Darlehenszahlung nutzen wollen. Ist seit der Berechnung mehr als eine Woche verstrichen, sollten Sie eine neue Berechnung vornehmen. Bedenken Sie auch, dass es sich bei den Ergebnissen des Rechners lediglich um Referenzwerte handelt. Grundlage für die Verhandlung ist letzten Endes die Berechnung der Bank.

 ​​ Tipp der Redaktion
© Idprod | Fotolia
Trotz gesetzlicher Regelungen können Fehler bei der Berechnung durch die Bank auftreten. Dadurch kommt es häufig zu besonders hohen Zahlungsforderungen. Sollte Ihr Rechenergebnis stark von der Vorfälligkeitsforderung Ihrer Bank abweichen, sollten Sie einen Anwalt beauftragen.
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Wann ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht fällig?

In bestimmten Fällen wird keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt: 

  • Kündigungsrecht nach 10 Jahren: Laut § 489 BGB kann der Kreditnehmer nach zehn Jahren den Darlehensvertrag kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Bedingung ist, dass die Rückzahlung innerhalb von sechs Monaten nach dem zehnten Jahr der Darlehenslaufzeit erfolgt.
  • Schuldnertausch beim Immobilienverkauf: Der Verkäufer kann den Darlehensvertrag an den Käufer übertragen. Dies muss allerdings von der Bank genehmigt werden. Voraussetzung ist eine gute Bonität des Käufers.
  • Objekttausch: Wer seine Immobilie verkauft und gleichzeitig eine neue erwirbt, kann die neue Immobilie als Kreditsicherheit in den Kreditvertrag einbringen. Auch hier stimmt die Bank nur zu, wenn der Wert der Immobilie so hoch ist, dass der Kredit nicht gefährdet ist.
  • Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Wird die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag nicht korrekt formuliert, muss der Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
  • Einvernehmliche Vertragsauflösung: Wird der Darlehensvertrag von beiden Vertragsparteien aufgelöst, z. B. zur Neuverhandlung der bisherigen Darlehenskonditionen, fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
  • Darlehen mit variabler Verzinsung: Bei dieser Darlehensform steht Ihnen zu, den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten jederzeit zu kündigen.
  • Vertragliche Vereinbarung vorzeitiger Kündigungsmöglichkeiten: Dazu zählen u. a. die entschädigungsfreie Sondertilgung sowie die Teilablösung.
  • Ratenkredite: Hier fällt zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung an, allerdings in verringerter Menge. Wurde ein Ratenkredit nach dem 10. Juni 2010 unterschrieben, muss sich die Vorfälligkeitsentschädigung prozentual an der Restschuld orientieren: Maximal ein Prozent davon darf die Bank von Ihnen verlangen, wenn Ihr Kredit noch länger als zwölf Monate läuft.
 ​​ Tipp der Redaktion
Kleingedrucktes sorgsam lesen
© Brian Jackson | Fotolia

Verträge mit Kreditinstituten sind oft eine sehr komplexe Angelegenheit, bei denen ein Laie schnell den Überblick verliert. Ob Sie nun davor stehen, einen Darlehensvertrag abzuschließen, oder das Thema Vorfälligkeitsentschädigung für Sie aktuell ist: Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Fachmann heran, der Sie umfangreich beratet.

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